Jaka więc może być prognoza dla rynku nieruchomości w obecnym roku? Na tak postawione pytanie należy wpierw przeanalizować skutki zapaści rynku w ubiegłym roku. W chwili, gdy branża deweloperska otrząsnęła się z marazmu pandemicznego – wszyscy byliśmy świadkami galopującej inflacji, wzrostu stóp procentowych oraz inwazji Ukrainy przez Rosję. W konsekwencji tych zdarzeń dramatycznie zwiększył się poziom ludzkich obaw, co było główną przyczyną napływu w krótkim okresie kilku milionów Ukraińców.

Ponadto 1 kwietnia 2022 r. wprowadzono nową zasadę liczenia zdolności kredytowej, zgodnie z którą Banki zostały zobowiązane do doliczania 5 pkt proc. do oprocentowania kredytów przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Zabieg ten miał duży wpływ na ograniczenie popytu kredytowego, który i tak był już ograniczony gwałtownym wzrostem stóp procentowych.

Na dodatek nerwowe reakcje rządu, związane choćby z wprowadzeniem podatku od kolejnych posiadanych i niewykorzystywanych mieszkań, a także zapowiedzi o zaostrzaniu mechanizmów w nabywaniu nieruchomości pod wynajem przez fundusze inwestycyjne także miały wpływ na sytuację w branży mieszkaniowej.

Czytaj też: Budowniczowie domów. Ranking polskich deweloperów

Niemniej biorąc pod uwagę dramatyczny wynik sprzedażowy osiągnięty w sierpniu, należy podkreślić, że od tego czasu możemy zaobserwować delikatną tendencję wzrostową. Pewien optymizm związany jest także z tym, że w grudniu 2022 r. deweloperzy osiągnęli drugi miesięczny wynik sprzedażowy w całym ubiegłym roku. Stąd też istnieje szansa, że ten trend będzie utrzymany i wcale obecny rok nie musi być tym najtrudniejszym w historii.

Żeby jednak tak się stało, musi dojść do zmiany w polityce udzielania kredytów hipotecznych. Ze względu na to, należy z nadzieją oczekiwać wprowadzenia przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii programu mieszkaniowego i programu oszczędnościowego na mieszkania, a także poluzowania przez Komisję Nadzoru Finansowego sposobu obliczania zdolności kredytowej.

Wydaje się, że w tym momencie największym problem są bardzo wysokie stopy procentowe, które w obliczu wysokiej inflacji mogą nie ulec znacznej obniżce. Obawa deweloperów przed brakiem zainteresowania ze strony potencjalnych klientów z pewnością spowoduje ograniczenie realizacj nowych inwestycji. Nie ulega wątpliwości, że taka sytuacja odbije się negatywnie na całej gospodarce, bowiem mniej inwestycji, to także spadek zatrudnienia oraz mniej zamówień w branżach powiązanych z branżą deweloperską.

Obecna sytuacja powoduje, że inwestorzy będą realizować „pewne” inwestycje, które są dobrze zlokalizowane. Dzięki temu znika potrzeba budowania osiedli, które wymagają potężnych nakładów finansowych. Dodatkowym atutem takich mieszkań jest fakt, że są one przeznaczone dla klientów gotówkowych, którzy nie będą musieli spełnić rygorystycznych warunków kredytowych. Można także oczekiwać, że projektowane mieszkania będą o mniejszej powierzchni użytkowej, ponieważ cieszą się one dużym zainteresowaniem klientów i co oczywiste potrzebują mniejszego finansowania.

Czytaj też: Marcin Iwuć: „Nieruchomości dają dochód pasywny? To mit. Trzeba się solidnie napracować”

Znaczny spadek budowania nowych mieszkań oraz skupienie się deweloperów na realizacji inwestycji znajdujących się w świetnych lokalizacjach – umożliwi długo już wyczekiwany rozwój rynku PRS. Najem instytucjonalny to przede wszystkim większa liczba lokali na rynku najmu, w świetnych lokalizacjach, obsługiwanych przez podmioty, które są przygotowane do funkcjonowania na chaotycznym rynku najmu, w którym ceny kreowane są przez prywatnych inwestorów. Kolejnym pozytywnym zjawiskiem będzie zwiększenie ilości dostępnych mieszkań, co z pewnością przyczyni się do wciąż rosnących cen najmu lokali. Mamy więc nadzieję, że lekarstwem na obecną sytuację będzie rynek PRS, a rząd nie będzie utrudniał dalszego rozwoju usług najmu świadczonego przez fundusze inwestycyjne.

W tym momencie jest wiele niewiadomych oraz czynników, których wystąpienie może diametralnie zmienić rynek nieruchomości. W dużych miastach zaczyna brakować gruntów, na których realizacja inwestycji budowlanych jest szybka i nie wymaga dużych nakładów finansowych. Tym samym deweloperom pozostają przedmieścia oraz pojedyncze grunty w centrum miast, na których budownictwo jest znacznie bardziej skomplikowane.

Czytaj też: Rząd wydłuży wakacje kredytowe? Jeśli tak, raty kredytów nie spadną, nawet gdy RPP obniży stopy procentowe

Sytuacja na rynku nieruchomości w 2023 r. będzie zależeć także od postawy firm budowlanych, cen materiałów budowlanych, a także ich dostępności. Mniejsza liczba zamówień i pewna stabilizacja rynku energetycznego z pewnością wpłynie pozytywnie na zainteresowanie firm budowlanych nowymi zleceniami, może nawet bez dyktowania wyższych cen wykonania robót.

Podsumowując, istnieje szansa, że 2023 r. wcale nie będzie najtrudniejszym rokiem w historii branży deweloperskiej. Z bankowych analiz wynika, iż od sierpnia ubiegłego roku sukcesywnie wzrasta miesięczna liczba sprzedanych mieszkań. Ponadto czekamy na wprowadzenie rządowych mechanizmów, które mogą uspokoić sytuację na rynku.