W przyziemiu zapewne wcześniej była graciarnia, albo pomieszczenia techniczne. Mają 210, może 220 cm wysokości. Na podłodze najtańsze i niezbyt nowe płytki, jakie często kładło się w publicznych szaletach 15-20 lat temu. W kącie dwa rozklekotane tapczany zestawione w coś na wzór łóżka małżeńskiego. Przy ścianach dwie szafy o kolorze, jakiego najbardziej pożąda się dla jajecznicy. Jedna z nich ozdobiona naklejką reklamową Lotto z logotypem, którego Totalizator przestał używać 10 lat temu. Do tego niewielki stolik i skromne, metalowe krzesło pokryte sztucznym materiałem zmywalnym. W kuchni nędzny, blaszany zlew, na lodówce suszone trawy ozdobne w peerelowskim wazonie i elektryczna, pojedyncza kuchenka – w sam raz, żeby usmażyć jajecznicę. W łazience stare kafelki i wysłużony sedes.

Pośrednik mówi też o pieniądzach: 600 złotych kaucji płatnej od razu, przy jednej osobie 600 miesięcznego czynszu (w tym prąd, woda i wywóz śmieci) lub 750 przy dwóch osobach. Do tego 500 złotych prowizji dla agenta. Umowa na rok.

W tej ofercie splatają się dwa najgorsze nurty polskiego rynku nieruchomości do wynajęcia: mieszkania pośmiertne i flipowanie. Wbrew pozorom oba nurty nadal mają się dobrze.

Tomasz przeprowadza się do Warszawy. Szuka niedrogiej kawalerki. Trafia do mieszkania, które mogłoby robić za scenografię do filmu pokazującego biedotę PRL. Sine ściany, styrana kanapa z trzema nogami. Zamiast czwartej ktoś podłożył cegłę. – Pralka tak stara i żółta, że brzydziłbym się tam włożyć swoje brudne skarpetki – opowiada Tomek. Z ogłoszenia wynika, że to mieszkanie jednopokojowe. Ale pokoje są dwa, tylko ten drugi zamknięty na klucz. – Prawdopodobnie zmarło się tam babci, a jej rodzina chciała to błyskawicznie wynająć. Oferowano więc jeden pokój, w drugim przechowywali rzeczy nieboszczki – domyśla się Tomek, który wyszedł błyskawicznie mówiąc, że nawet gdyby mu dopłacili, to nie chciałby mieszkać w takich warunkach. Wywołał tym zdziwienie właścicielki.

W historii Jakuba jest jeszcze mniej miejsca na domysły. – Oglądałem kiedyś mieszkanie na Ochocie, w którym ledwo co zmarła mama właścicielki. „Proszę zobaczyć, jakie fajne łóżko, wciska pan zielony przycisk i jedzie do góry, wciska czerwony i łóżko opada” – zachwalała prezentując szpitalny tapczan z regulacją – opowiada Kuba. Z kontekstu łatwo się domyślił, że mama prezentującej mieszkanie kobiety jeszcze niedawno dogorywała na tym tapczanie.

Martyna Skuza, pośredniczka nieruchomości pracująca w Warszawie, zna podobne, choć nie tak skrajne przypadki. Zdarza się jej trafić na właścicieli mieszkania do wynajęcia, którzy nie chcą słyszeć o obniżeniu ceny, albo choćby o drobnej inwestycji w lokal. Opowiada o ludziach, którzy mają brudne meble, poszarzałe ściany, ale nie wydadzą 200 złotych na porządne sprzątanie, a tym bardziej 500, by odświeżyć mieszkanie na tip top. Są głusi nawet, gdy ona pokazuje tabele z obliczeniami, jak drobny wydatek wpłynie na cenę najmu i podniesie ich zysk. Nie. Chcą tego zysku natychmiast.

W rezultacie często miesiącami czekają na kogoś, kto zapłaci tyle, ile sobie życzą. Nie zraża ich nawet inna tabela w arkuszu kalkulacyjnym pośredniczki – pokazująca, że gdy mieszkanie stoi puste przez kilka miesięcy, a właściciel ponosi koszty jego utrzymania, w efekcie zarobi mniej, niż gdyby zszedł z ceną o 10-20 procent i znalazł najemcę od razu.

Wielu pośredników zapewnia, że takich mieszkań w ogóle nie przyjmuje do swojej oferty, bo to zupełnie nieopłacalne. – Umęczę się przy tym, najeżdżę, a prowizji wezmę kilka stówek. Nawet paliwo mi się nie zwróci. Już się z tego wyleczyłem, nie chcę, nie opłaca się. Jakiś czas temu przyjąłem założenie, że zajmuję się tylko takimi mieszkaniami, w jakich sam chciałbym mieszkać – mówi jeden z nich.

Dopytuję go o najgorsze, co ma teraz w ofercie. Zaczyna opowiadać o pokoju w Aninie. Skromnie, ale nie ma grzyba i właściwie to nie pokój, a oddzielne mieszkanie. Szybko zaczynam orientować się, że chodzi o miejsce z czerwonymi roletami i rozpadającymi się tapczanami. – Tam jest bardzo ładnie zaaranżowany ogródek, w którym można usiąść, grilla sobie zrobić – zachwala agent.

Agenci usiłujący upchnąć lokal niegodny krążą po rynku, ale takie miejsca częściej wynajmowane są bezpośrednio. Kasia opowiada o wielu mieszkaniach, które obejrzała szukając czegoś dla siebie i swojego chłopaka. Na zdjęciach w ogłoszeniu wszystko wygląda dobrze. A potem umawiasz się na oglądanie i jest zupełnie inaczej.

– Kiedyś oglądałam mieszkanie, w którym było tak bardzo brudno, że wszystko wydawało się czarne. I śmierdziało fajkami. Właściciel uznał, że odejmie mi jednorazowo stówkę za posprzątanie. A całe mieszkanie było zasyfione, kanapa się rozpadała – opowiada Katarzyna. Niedawno skończyła studia, a będąc na uczelni wiele razy zmieniała lokum. – Standardem są mieszkania ze śmieciami, albo warstwą kurzu przypominającą dywan. Sprzątasz i są pająki, zużyte podpaski, gołębie pióra i bóg wie co jeszcze – opowiada.

No więc to o mieszkaniach ładnych na zdjęciach i niezbyt świeżych w rzeczywistości. Ale zdarzają się i gorsze niespodzianki. Niespodzianki z odroczeniem. Kasia: wynajęłam mieszkanie w kamienicy. Jeden pokój, kuchnia. Ogólnie spoko, ale do zimy. Okazało się, że nie działa ogrzewanie. Okna trzeba było ocieplać kocami i ręcznikami, bo przymarzały i nie dało się ich otworzyć. W zimniejsze dni spaliśmy w pełnym ubraniu i pod dwoma kołdrami.

Innym razem trafiła na ogłoszenie o wynajmie widokowego mieszkania na Starym Mieście. Faktycznie było na co popatrzeć, bo lokal wysoko, a okno duże. – Ale tak naprawdę to była dziura na poddaszu. Jedno pomieszczenie, w którym była również toaleta. Umywalka, sedes i prowizoryczny prysznic dosłownie obok drzwi i niczym nieoddzielone – opowiada Katarzyna dodając, że właściciel wołał tyle samo, ile za zwykłą, pełnoprawną kawalerkę.

– Zdarzają się właściciele, którzy chcą wynająć mieszkanie w cenie nieadekwatnej do standardu. Ostatnio oglądałem trzy pokoje w wielkiej płycie, ubogo wykończone, z dość starymi meblami. Ktoś chciał za to 3600 złotych. Staram się w takich sytuacjach tłumaczyć, że to nie jest adekwatna kwota. Ale tacy właściciele tego nie rozumieją. Najczęściej mieszkanie stoi na rynku kilka miesięcy, a potem cena jest jednak urealniana – mówi Tomasz Rubinkiewicz właściciel agencji Rubinkiewicz Nieruchomości.

Dziś, chcąc zamieszkać w garsonierze, na dość drogim, warszawskim Mokotowie, można rozpatrywać bardzo wiele opcji. Decydując się na dźwigającą kineskopowy telewizor biało-czarną meblościankę oraz faliste, zdobione ukwieconą tapicerką krzesła przy stole o ciężkich toczonych nogach w kolorze mahoniu, wersalkę pokrytą kolorową narzutą, wysłużony dywan i poprzedzielane dekorem kafelki z brunatnymi wzorkami w łazience można zaoszczędzić 100-150 złotych. 30-metrowa kawalerka w takim standardzie na Górnym Mokotowie w Warszawie kosztuje 1750 złotych miesięcznie. Podobnej wielkości lokum – odmalowane, ze schludnymi „meblami z sieciówki” to dziś koszt około 1900 złotych, a za luksusowe miejsce o przemyślanym, niebanalnym wykończeniu trzeba zapłacić około 2200-2400. W cenie są już opłaty administracyjne, ale dodatkowym kosztem są media: prąd, woda, internet itd.

Kto dawno nie śledził cen, może być nimi zaskoczony. Ale tak – w stolicy wynajem małych mieszkań w czasie pandemii jest tańszy niż przed koronawirusem, choć jednocześnie ceny sprzedaży takich samych nieruchomości bez ustanku rosną. To efekt zapaści rynku wynajmu krótkoterminowego, wycelowanego w turystów. A także powrotu do rodzinnych miejscowości studentów, którzy i tak mieli zajęcia online oraz osób, które teraz mogą pracować zdalnie nie porzucając stołecznych firm. Kupujących jest za to więcej, bo są przekonani – czy słusznie, to inna kwestia – że nieruchomość to „najlepsza inwestycja w niepewnych czasach”.

– Ceny wynajmu małych mieszkań spadają, bo bardzo duża jest ich podaż. Nietrudno jest dziś znaleźć kawalerkę w wysokim standardzie i w dobrej lokalizacji za pieniądze, które kiedyś byłyby okazją – mówi Rubinkiewicz przyznając, że odwrotnie jest w przypadku mieszkań 3-4 pokojowych. Takie są dziś poszukiwane, rzadkie i trzeba za nie zapłacić ciut więcej niż przed pandemią. Wysoki standard małych mieszkań dostępnych na rynku wynika natomiast z tego, że wiele z nich wcześniej wynajmowane były na doby, głównie turystom z zagranicy. A tacy na byle co się nie decydują.

Dla osób o niższych dochodach, które nie pozwalają na wynajęcie samodzielnego mieszkania, alternatywą są samodzielne pokoje w większych lokalach. I na tym rynku nie brakuje patologii pokazujących, że wielu inwestorów traktuje podniesienie czystego zysku o 100-200 złotych miesięcznie jako rzecz ważniejszą niż godne warunku dla najemców. Fliperzy to ludzie, którzy zarabiają na podnoszeniu wartości nieruchomości. Najczęściej kupują stosunkowo tanio mieszkanie wymagające remontu, przeprowadzają ten remont i sprzedają z zyskiem. Inną formą inwestycji jest dla nich dzielenie większych powierzchni na małe pokoje, które można wynająć pojedynczo. Fliperzy czasami kupują więc duże mieszkania, by zrobić w nich wiele małych klitek. Wówczas nie jest to jednorazowy zysk, tylko stałe, comiesięczne przychody.

Z czterech pokoi na 100 metrach kwadratowych powstaje nawet osiem „małych, intymnych pomieszczeń dla cichych mieszkańców”. Wszyscy najemcy takiego specyficznego dormitorium korzystają ze wspólnej kuchni i łazienki, czasami dwóch. A za pojedynczy pokój płacą od kilkuset do 1200-1300 złotych. Małe pomieszczenia i spora rotacja mieszkańców, ale i spory zysk właściciela. Na pewno większy niż gdyby te cztery pokoje wynajął jako samodzielne mieszkanie dla rodziny. – Raz trafiłam na ogłoszenie w jakieś willi na Saskiej Kępie. Duży dom, duże pokoje. Dużo miejsca. Mieli jeden wolny „pokój” za 1200 złotych. Co to było? Schowek na miotły. Dosłownie. Dali tam tylko łóżko i biurko. Myślałam, że zejdę, jak to zobaczyłam. Takich klitek metr na dwa jest masa. Głównie w centrum miasta, gdzie chętnie wynajmują studenci – opowiada Kasia.

„Schowka na miotły” nie wynajęła, ale i tak mieszkała w kilku obiektach będących dowodem nieograniczonej wyobraźni i zdolności projektowania pomieszczeń przez fliperów. Kiedyś wynajęła pokój przy wspólnej kuchni dla wszystkich mieszkańców. Oddzielony był jedynie kotarą. Za to spory i z własnym wejściem. Gdy zbudowano kamienicę, były to drzwi dla służby obsługującej bogatą rodzinę żyjącą na wielkim metrażu. Tuż po wojnie władze rozwiązywały problemy mieszkaniowe zrujnowanego kraju dzieląc takie mieszkania na dwa mniejsze. Dawne wejście dla służby stawało się wejściem do oddzielnego mieszkania. Teraz, po przeróbkach flipera, te same drzwi zmieniły się w niezależne wejście do dwuosobowego pokoju. A że wisi w nim kotara, za którą jest wspólna kuchnia mająca z drugiej strony wejście dla kilku innych mieszkańców tego samego lokalu? Dla inwestora najważniejsze jest, by z jednego metra kwadratowego wycisnąć jak najwięcej.

Czytaj też: „Każą ci się płaszczyć, byś mogła wynająć pokój w tym samym mieszkaniu. A ja mam prawie 30 lat”